퇴거 청소비 부담은 원상회복 의무를 어디까지 보느냐의 문제입니다. 통상적인 사용으로 생긴 손모와 임차인 과실의 경계, 계약서 특약을 읽는 법, 보증금 공제를 통보받았을 때의 절차를 정리했습니다.
퇴거할 때 청소비를 누가 내느냐는 감정 싸움처럼 번지기 쉽지만, 실제로는 원상회복 의무의 범위를 어디까지로 보느냐의 문제입니다. 집이 낡아서 생긴 흔적과 사용하면서 만든 오염은 성격이 다릅니다.
원상회복은 어디까지인가
「민법」 제654조는 제615조(차주의 원상회복의무)를 임대차에 준용합니다. 빌린 상태로 되돌려 반환할 의무가 있다는 뜻입니다. 다만 같은 법 제623조는 임대인에게 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지웁니다. 법원은 이 두 조항을 함께 놓고, **통상적인 사용으로 자연히 생긴 손모(통상 손모)**까지 임차인에게 떠넘길 수는 없다는 취지로 판단해 왔습니다.
성격이 갈리는 지점
- 자연 노후에 가까움: 햇빛에 바랜 벽지, 가구를 놓았던 자리의 눌림, 생활 중 생긴 미세한 흠
- 사용자 책임에 가까움: 흡연·반려동물로 밴 냄새, 방치해 번진 곰팡이, 못·타공 자국, 눌어붙은 기름때
- 통보 의무가 얽힌 경우: 누수나 결로를 알고도 알리지 않아 피해가 커진 상황
계약서 특약을 먼저 확인한다
"퇴거 시 전문 청소" 같은 특약이 있다면 그 문구가 1차 기준입니다. 특약이 없으면 원상회복의 일반 법리로 돌아갑니다. 어느 쪽이든 입주 시점 사진이 있으면 판단이 빨라지므로, 이사 들어가는 날 집 상태를 남겨두는 것이 가장 확실한 대비입니다.
보증금에서 공제하겠다고 할 때
공제 항목과 근거를 문서로 요청하고, 견적서·작업 내역처럼 실제 지출을 확인할 수 있는 자료를 받아 두세요. 협의가 되지 않으면 「주택임대차보호법」 제14조에 따라 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단·한국토지주택공사(LH)·한국부동산원에 설치돼 있고, 양측이 조정안을 수락하면 조정이 성립합니다.
자주 묻는 질문
- 계약서에 "원상복구" 한 줄만 있으면 청소비를 전부 부담해야 하나요?
- 그 문구만으로 통상 손모까지 임차인 몫이 된다고 보기는 어렵습니다. 법원은 통상적인 사용으로 생긴 손모를 임차인이 부담하게 하려면 그 범위가 계약서에 구체적으로 드러나는 등 명확한 합의가 있어야 한다는 취지로 판단해 왔습니다. 항목이 특정되지 않은 포괄 문구라면 다툼의 여지가 남습니다.
- 퇴거 청소는 직접 해도 되나요, 업체를 불러야 하나요?
- 특약에 '전문 업체 청소'처럼 방식이 지정돼 있지 않다면 방법은 임차인이 정할 수 있습니다. 다만 밴 냄새나 눌어붙은 기름때, 실리콘 속 곰팡이처럼 되돌리기 어려운 오염은 결과로 판단되므로, 직접 해보고 남는 부분만 맡기는 순서가 현실적입니다.
- 청소비 다툼 때문에 보증금 반환이 미뤄지면 어떻게 하나요?
- 청소비 협의와 보증금 반환은 나눠서 진행할 수 있습니다. 먼저 공제 항목과 근거를 문서로 요구하고, 그래도 합의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 신청합니다. 이사 날짜가 먼저 닥친다면 「주택임대차보호법」 제3조의3에 규정된 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지한 뒤 이사할 수 있습니다.
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