사무실·상가 퇴거 때 원상복구 청소, 어디까지 해야 하나요

사무실이나 상가를 비울 때 임대인에게서 "원상복구해 주세요"라는 말을 듣게 됩니다. 그런데 원상복구가 칸막이 철거까지인지, 바닥 청소까지인지, 처음보다 더 깨끗하게 해 놓으라는 뜻인지는 계약서에 적힌 만큼만 분명합니다. 주거용 전세 퇴거와 달리 영업 공간은 인테리어와 설비가 크게 바뀌는 일이 많아, 범위를 미리 정해 두지 않으면 보증금 반환 단계에서 다툼이 생깁니다.

원상복구 의무의 근거

「민법」 제654조는 임대차에 사용대차 규정인 제615조를 준용합니다. 제615조는 차주가 목적물을 반환할 때 원상에 회복하여야 하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 그래서 임차인은 계약이 끝나면 빌린 공간을 받았을 때의 상태로 돌려놓을 의무를 집니다. 상가 임차인을 보호하는 「상가건물 임대차보호법」도 이 의무 자체를 없애지는 않으므로, 결국 기준은 민법과 계약서입니다.

범위는 '받았을 때의 상태'가 기준

대법원은 원상회복 의무의 내용과 범위를 임대차계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 설치하거나 제거한 시설의 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 봅니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). 몇 가지 원칙으로 정리하면 다음과 같습니다.

• 임차인이 새로 설치한 것: 칸막이, 간판, 추가 조명, 바닥재처럼 내가 들인 시설은 철거 대상이 되는 것이 원칙입니다.
• 입주 전부터 있던 것: 이전 임차인이 남긴 인테리어를 그대로 넘겨받았다면, 그것까지 철거해야 하는지는 계약 당시 합의와 사정에 따라 달라집니다. 판례도 이 부분을 일률적으로 정하지 않습니다.
• 통상적인 사용에 따른 손모: 오래 써서 생긴 자연스러운 마모나 변색은 원상복구 범위로 보지 않는 것이 일반적입니다. 반대로 임차인의 과실로 생긴 파손이나 심한 오염은 회복 대상이 됩니다.

철거와 청소는 별개의 작업

원상복구는 보통 두 단계로 나뉩니다.

1. 철거·보수: 칸막이·간판·전기 증설 설비 제거, 벽면 타공 메움, 바닥재 제거. 인테리어·설비 업체의 영역입니다.
2. 퇴거 청소: 철거 분진 제거, 바닥 접착제 자국 정리, 화장실·탕비실 세정, 창틀·블라인드 먼지 제거. 철거가 끝난 뒤에 해야 다시 더러워지지 않습니다.

청소 업체에 맡길 때는 철거가 끝났는지, 바닥에 남은 접착제나 테이프 자국까지 작업 범위에 들어가는지, 철거 폐자재는 누가 처리하는지를 미리 나눠 두어야 합니다. 철거 과정에서 나온 폐자재는 생활폐기물과 처리 경로가 다를 수 있어, 철거 업체와 처리 주체를 먼저 정하는 편이 안전합니다.

입주할 때 남겨 둘 기록

원상복구 분쟁은 대부분 "처음 상태가 어땠는지"를 증명하지 못해서 생깁니다.

• 입주 당일 벽·바닥·천장·창호·화장실을 날짜가 남는 사진과 영상으로 촬영합니다.
• 이전 임차인의 시설을 넘겨받았다면 무엇을 남겨 두었는지, 퇴거 때 철거 의무가 있는지를 계약서 특약에 적습니다.
• 법무부와 국토교통부가 보급하는 상가건물 임대차 표준계약서에는 원상회복 조항이 들어 있습니다. 범위를 구체적으로 적을 칸이 부족하면 특약으로 보충합니다.
• 인테리어 공사를 할 때는 임대인의 동의를 서면이나 메시지로 받아 두고, 공사 범위를 함께 기록합니다.

퇴거 전 확인 순서

1. 계약서와 특약에서 원상회복 조항을 다시 읽습니다.
2. 임대인과 함께 현장을 보며 철거할 것과 남길 것을 목록으로 정해 메시지로 남깁니다.
3. 철거·보수를 먼저 끝냅니다.
4. 퇴거 청소를 진행합니다.
5. 임대인과 최종 확인을 하고, 결과를 사진으로 남긴 뒤 열쇠·출입카드를 반납합니다.

의견이 엇갈릴 때

원상복구 범위를 두고 합의가 되지 않아 보증금 반환이 미뤄진다면, 「상가건물 임대차보호법」 제20조에 따라 설치된 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 위원회는 대한법률구조공단, 한국부동산원, 한국토지주택공사의 지부 등에 설치돼 있습니다. 조정이 성립하지 않으면 법원의 지급명령이나 소송으로 이어지므로, 그 전까지 쌓아 둔 사진과 메시지 기록이 가장 중요한 근거가 됩니다. 계약 해석이 복잡하다면 대한법률구조공단의 법률 상담을 먼저 받아 보는 것도 방법입니다.